jueves, 18 de septiembre de 2008

REGLAMENTO GENERAL DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL SOTAVENTO

Yo, PEDRO H. DAGER, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas y titular de la Cédula de identidad N° 5.537.737, procediendo en mi carácter de Director General de INVERSIONES OROPEL C. A., sociedad mercantil del mismo domicilio, inicialmente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Míranda el día 26 de Junio de 1989, bajo el N° 11, Tomo 69-A Sgdo., posteriormente transformada en Compañía Anónima, según consta de documento debidamente inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 28 de agosto de 1991, bajo el N° 79, Tomo 83-A ; por medio del presente documento declaramos: Nuestra representada es la única y exclusiva propietaria de Un (1) Lote de terreno distinguido con la letra y número A-2-1, situado en la Parroquia Raúl Leoni (antes Parroquia Catia La Mar), que forma parte de un Lote mayor conocido como Triángulo de Mare o Lote "A", situado en la hoy denominada avenida La Armada, adyacente a la Urbanización 10 de Marzo, al Norte de la Autopista Caracas - La Guaira, Municipio Vargas del Estado Vargas. El expresado Lote A-2-1 es desarrollado en cuatro (4} etapas de construcción identificadas como Etapa 1, Etapa 2, Etapa 3 y Etapa 4; más adelante identificadas; construyéndose un total de DOSCIENTOS VEINTE (220) unidades de vivienda. Que serán. enajenadas por analogía bajo el sistema o régimen de Propiedad Horizontal establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, dichas unidades de vivienda conformarán en su totalidad el CONJUNTO RESIDENCIAL SOTAVENTO, que a los únicos efectos prácticos del presente documento se le ha denominado EL CONJUNTO, razón por la cual, cuando se escriba en el texto del presente documento El CONJUNTO se querrá hacer mención al CONJUNTO RESIDENCIAL SOTAVENTO, cuya descripción y especificaciones se encuentran en et Documento de Condominio, Ahora bien, con la finalidad de proceder a la venta de las expresadas unidades de vivienda, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, nuestra representada otorga el presente Reglamento General de Documento de Condominio; el presente Reglamento contempla las unidades de vivienda que constituyen la Etapa 1, una vez se finalicen las etapas 2, 3 y 4 se registrarán y anexarán a éste los Reglamentos respectivos, los cuales reproducirán los aspectos concernientes a los intereses generales y comunes de EL CONJUNTO.

CAPÍTULO PRIMERO.
DE LA ADMINISTRACIÓN, DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIO, DE LAS ASAMBLEAS Y MODIFICACIONES DEL PRESENTE DOCUMENTO.

ARTÍCULO PRIMERO: DE LA ADMINISTRACIÓN. La Administración de EL CONJUNTO corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

ARTÍCULO SEGUNDO: DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIO. La Junta de Condominio de EL CONJUNTO estará integrada por TRES (3) Copropietarios de la Etapa 1 y serán designados por la Asamblea de Copropietarios de EL CONJUNTO y sus integrantes durarán Un (1) año en sus funciones pudiendo ser reelegidos. De su seno se elegirá Un (1) Presidente y su suplente. Un (1) Secretario y su suplente, y Un(1) Tesorero y su suplente. Los miembros de la Junta de Condominio deberán ser copropietarios del mismo y estar solventes con el pago de los gastos comunes; y si dejaren de serlo o se encontrare por cualquier motivo insolvente con las contribuciones comunes por concepto del propio condominio cesarán en sus funciones. La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de Sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del Setenta y Cinco por Ciento (75%) de las unidades de vivienda que integran EL CONJUNTO.
La Junta tendrá, además de las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración, las siguientes:
1)- Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
2)- Proponer ante la Asamblea de Copropietarios, la destitución del Administrador y el nombramiento de uno nuevo. Solo se procederá a la destitución del Administrador y el nombramiento de Uno (1) nuevo cuando haya sido aceptada por la Asamblea de Copropietarios con el voto favorable del Setenta y Cinco por Ciento (75%) de los propietarios que integran EL CONJUNTO solventes con el pago de los gastos facturados por el Condominio.
3)- Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación interna que fuere necesaria, para lo cual se deberá otorgar en presencia de un Notario Público.
4)- Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

ARTÍCULO TERCERO: FACULTADES DE LA JUNTA DE CONDOMINIO. La Junta de Condominio siempre se reunirá por lo menos con Dos (2) de los Tres (3) miembros y sus decisiones se tomaran por mayoría de votos. La Junta de Condominio, Ordinariamente, se reunirá durante el primer mes de cada trimestre, cuando lo convoque el Presidente o quien haga sus veces, cuando lo requieran Dos (2) de sus miembros, o cuando lo solicite el Administrador de EL CONJUNTO. De cada reunión se levantará un Acta, la cual deberá ser insertada en el Libro de Acuerdos de la Junta de Condominio y firmada por todos sus asistentes. La Junta General de Condominio tendrá las siguientes atribuciones:
1.) Supervisar la gestión del Administrador.
2.) Oír las sugerencias de los propietarios de bienes susceptibles de apropiación privada de EL CONJUNTO y resolver sobre ellas según lo previsto en este documento de condominio.
3.) Resolver sobre los gastos extraordinarios o imprevistos de las cosas y servicios generales del conjunto.
4.) Dictar reglamentos generales y particulares para el uso de los bienes comunes generales.
5.) Ejercer todas las funciones de inspección, vigilancia y fiscalización de la administración de EL CONJUNTO, cuando lo consideren pertinente, pudiendo recabar del Administrador cuantas informaciones creyeren necesarias.
6.) Si con ocasión de la ejecución o interpretación de el Documento de Condominio o de este Reglamento, surge cualquier disputa, reclamo, controversia o diferencia entre propietarios de las unidades de vivienda, éstos harán sus mejores esfuerzos para lograr una solución amigable. En caso de no lograrse algún acuerdo dentro de un lapso de quince (15) días consecutivos contados a partir de la notificación que haga una de las partes a la otra a cerca del surgimiento de la controversia, la misma será sometida a arbitraje y el asunto será decidido en forma definitiva por tres árbitros de derecho que serán el presidente, el secretario y el tesorero de la Junta de Condominio, de acuerdo con el procedimiento establecido en el Reglamento General del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas. Queda entendido que las partes aceptan expresamente la facultad de los árbitros para dictar medidas preventivas conforme a lo establecido en la Ley de Arbitraje Comercial. El arbitraje tendrá lugar en la ciudad de Caracas. La decisión del tributan arbitral será definitiva, inapelable y de obligatorio cumplimiento por las partes en conflicto. Este compromiso arbitral supone la exclusión absoluta de la jurisdicción de los tribunales ordinarios para conocer y resolver las disputas o diferencias surgidas en virtud de lo establecido en el Documento de Condominio o en este Reglamento; en consecuencia, los propietarios en conflicto aceptan que contra el laudo arbítral no habrá recurso alguno, salvo el de nulidad previsto en la Ley de Arbitraje Comercial.
7.) En general, resolver sobre cualesquiera asuntos que sean sometidos a su consideración y respecto de los cuales este documento no hubiere establecido disposiciones especiales.

ARTÍCULO CUARTO: EL ADMINISTRADOR. El Administrador será uno solo para la totalidad de EL CONJUNTO pudiendo ser una persona natural o jurídica. Dicha persona será elegida por el período de Un (1) año en la forma establecida para las deliberaciones de la Asamblea. El Administrador será designado por la Asamblea de Copropietarios ya falta de designación oportuna, será designado por el Juez de Municipio, a solicitud de uno o más copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los Copropietarios. El Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de las asambleas de Propietarios; de la propietaria vendedora, en caso de que falte por enajenar algún Inmueble de EL CONJUNTO. La responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato. La designación del primer Administrador será hecha por nuestra representada INVERSIONES OROPEL, C. A. directamente y por medio de la persona natural o jurídica que al efecto se designe; ejercerá la administración de los bienes y servicios comunes generales de EL CONJUNTO, hasta la celebración de la primera reunión de la Junta General de Condominio, cuando se nombrará nuevo Administrador o se ratifique al que existiere. Sin embargo, hasta la celebración de dicha primera reunión, mí representada se reserva la facultad de dictar normas para la mejor administración de los bienes y servicios de EL CONJUNTO y del régimen interno de su comunidad de propietarios. La primera reunión de la Junta de Condominio, solamente se celebrará después de que nuestra representada haya enajenado los bienes susceptibles de apropiación individual o privada del Setenta y Cinco por Ciento (75%) de todas las unidades de viviendas. La administración que lleve a cabo INVERSIONES OROPEL, C. A. se generarán honorarios equivalentes al cuatro por ciento (4%) de los gastos brutos de mantenimiento y mejoras de EL CONJUNTO, los cuales serán sufragados entre todas las unidades de vivienda que integran EL CONJUNTO, en la proporción a sus porcentajes de condominio establecidos en este Documento de Condominio, igualmente, si tales honorarios corresponden a servicios que beneficiaren exclusivamente a la etapa 1, los mismos serán distribuidos entre todas las unidades de vivienda que integran la etapa 1 en la proporción a sus porcentajes respecto de la etapa 1.
ARTÍCULO QUINTO: FACULTADES GENERALES DEL ADMINISTRADOR. El Administrador tendrá las facultades que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal, las que le otorga este documento y las que la Asamblea General del Conjunto consideren oportuno concederle. En términos generales corresponde al Administrador: A.)- Cuidar y vigilar las cosas comunes. B.)- Realizar y hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes. C.)- Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del Documento de Condominio, del presente Manual del Propietario; de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil Venezolano (en todos aquellos asuntos no especificado en el Documento de Condominio); de la Junta de Condominio. D.)- Desde el momento que se protocolice el Documento de Condominio, la persona natural o jurídica sobre la cual recaiga el nombramiento de Administrador, tiene la obligación de contratar, remover y fijarles sueldos al personal de servicio necesario para el buen funcionamiento y mantenimiento de EL CONJUNTO, no siendo responsabilidad de la propietaria vendedora los daños que sufran los equipos, instalaciones, artefactos y jardines por falta de mantenimiento. E.)- Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes de la comunidad. F .)- Llevar los libros de: 1.) Asamblea de Propietarios, 2.) Actas de las Juntas de Condominio, y 3.) libro Diario de la Contabilidad. Estos libros deberán ser empastados y foliados, y estar sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. G.)- Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado, o bien otorgando el correspondiente poder, pudiendo darse por notificado, comprometer en árbitros, disentir, convenir, recibir cantidades de dinero y cosas muebles e inmuebles y otorgar cancelaciones y recibos para cancelar documentos, hacer posturas en remates Judiciales, contraer obligaciones, recibir y entregar cantidades de dinero y otros valores corporales e incorporales, cobrar dividendos, créditos y toda clase de cuentas, gestionar en nombre y representación de la Asamblea de Copropietarios ante cualquier funcionario y corporaciones civiles y judiciales y del trabajo toda clase de solicitudes y asuntos, aprobar e improbar liquidaciones, contestar demandas, advirtiendo que la enumeración anterior debe entenderse en forma enunciativa y no taxativa. Para ejercer estas facultades, deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. H.)- Presentar ante la Asamblea General del Conjunto, el informe y cuenta anual de su gestión. I.)- Convocar a las Asambleas Generales del Conjunto, cuando lo requieran las necesidades de la administración, la Ley de Propiedad Horizontal o el Documento de Condominio. J.)- Abrir y movilizar cuentas bancarias del condominio. K.)- Exigir la cancelación de las cuotas que por los gastos comunes, disposición de la ley y del Documento de Condominio, corresponda a cada uno de los propietarios. En general disponer y hacer todo lo conveniente a los intereses de la comunidad. ÚNICO: En caso de inhibición del Administrador, cualquier propietario podrá ejecutar, los actos de mantenimiento y conservación de las cosas comunes que sean de urgencia y tendrá derecho de recibir de los demás, el pago proporcional de los gastos hechos con las justificaciones pertinentes.
ARTÍCULO SEXTO: LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS DE COPROPIETARIOS, deberán reunirse por lo menos una vez al año, reunión que se efectuará, para todas las unidades de vivienda, todos los años en el mes de Marzo, todo ello sin perjuicio de celebrar Asambleas Extraordinarias cuando las necesidades del condominio, disposiciones de la ley o el Documento de Condominio, así lo requiera, las Asambleas deberán celebrarse en 1as dependencias de EL CONJUNTO, en un lugar previamente acordado.
ARTÍCULO SEPTIMO: CONVOCATORIA. La Convocatoria de las Asambleas se hará mediante publicación de un diario de amplia circulación en la localidad y con Ocho (8) días hábiles de anticipación, como mínimo, a la fecha fijada para su celebración y será fijada en el lugar más visible de EL CONJUNTO. En dicha Convocatoria se indicarán los puntos a tratar; en la Asamblea Ordinaria será de obligatoria consideración, aprobación o improbación: A.) El Balance General del Ejercicio concluido. B.) El Presupuesto de ingresos y egresos, previstos para el Ejercicio Económico en curso. C.) El Informe de la gestión del Administrador. D.) La ratificación o destitución del Administrador. E.) Cualquier otro punto que se considere oportuno incluir por su importancia.
ARTÍCULO OCTAVO: DELIBERACIONES. La Asamblea estará válidamente constituida y sus decisiones serán válidas, cuando en la misma estuviere presentes un número de copropietarios que representen las Dos Terceras partes (2/3) del valor total de EL CONJUNTO, de no lograrse tal quórum, se hará una nueva Convocatoria en la misma forma que se establece en el articulo anterior, en esta segunda convocatoria la Asamblea se considerará con quórum suficiente, cualquiera que sea el número de los asistentes representados en la misma, una vez constituida la asamblea, el Presidente de la misma, someterá a consideración los asuntos a tratar previamente determinados en la convocatoria. Los propietarios que no pudiesen asistir personalmente a las Asambleas, podrán designar un representante mediante comunicación escrita dirigida al Administrador; si una unidad de vivienda pertenece por indiviso a varias personas, éstas nombrarán un sólo representante para asistir y votar. De toda Asamblea, se levantará Acta que se transcribirá en el libro de las Actas de Asambleas y que deberá firmarse por todos los concurrentes. Las deliberaciones de las Asambleas serán aprobadas con el voto favorable de más del Cincuenta por Ciento (50%) de los asistentes, salvo cuando la ley, su reglamento o el Documento de Condominio, exigieren un mayor porcentaje, en el entendido que dichos asistentes deberán estar solventes en el pago de sus respectivos recibos de condominio y otros gastos comunes para poder ejercer el derecho a voto.

ARTÍCULO NOVENO: DECISIONES. Las decisiones tomadas en la Asamblea son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, aún cuando no hayan asistido a ella, o no hallan podido ejercer su derecho con voto por encontrarse insolvente con el condominio en el momento de ejercer dicho derecho, salvo el derecho de hacer uso de los recursos que confiere la Ley de Propiedad Horizontal, a tal efecto el Administrador llevará un libro en el que se asentarán las decisiones de la Asamblea y el resultado de las consultas. Dicho libro tendrá anexo un archivo conteniendo las solicitudes de voto, las respuestas obtenidas y las convocatorias hechas y todo copropietario tendrá derecho a consultar el mencionado libro y archivo cuando lo juzgue conveniente y obtener a su costa, copia del mismo. Las impugnaciones de las decisiones de la Asamblea de Propietarios se regirán por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.

CAPÍTULO SEGUNDO.
DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA PROPIEDAD DE CADA UNIDAD DE VIVIENDA; DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS; CARGAS Y GASTOS COMUNES A TODOS LOS PROPIETARIOS; DETERMINACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES; OBLIGACIÓN DE PAGO Y FONDO DE RESERVA.

ARTÍCULO DECIMO: DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA PROPIEDAD DE CADA UNIDAD DE VIVIENDA. A.)- Cada propietario podrá usar, gozar y disponer de las cosas que le sean propias sin más limitaciones que las derivadas de la ley y del presente documento. B.)- Los propietarios y en general aquellas personas que por cualquier título o causa ocupen alguna unidad de vivienda, están en la obligación de usarlo, gozarlo y disfrutarlo de acuerdo al destino dado al inmueble en este documento, es decir, para vivienda; de tal manera, que no impidan o menoscaben el derecho de los demás; no podrán ser usados para el almacenaje o guarda de objetos y especialmente si los mismos son explosivos o nocivos a la salud, a la seguridad o a la salubridad. C.)- También se encuentran en la obligación de no producir ruidos o molestias innecesarias, ni realizar actos que perturben la tranquilidad de los demás, así como tampoco utilizar la unidad de vivienda para actos o fines contrarios a la moral y buenas costumbres normalmente aceptadas por la sociedad. D.)- Las obras de reparación y mejoras de cada unidad de vivienda deberán ser realizadas en el horario permitido y, por cuenta ya expensas de cada propietario, sin que por ello puedan perturbar el uso, goce y disfrute legítimo de los demás. E.)- Tampoco podrán instalarse en las fachadas exteriores o interiores ningún tipo de avisos, rótulos profesionales. ni artefactos.
ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO: DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS. El propietario de cada unidad de vivienda responderá civil y penalmente ante la comunidad de propietarios y ante terceros de todo daño o perjuicio que ocasione quien fuere ocupante por cualquier título de la respectiva unidad de vivienda. Esta responsabilidad es solidaria con la de quien ocasione directamente el daño y no excluye la de éste.
ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO: El propietario de la unidad de vivienda responde ante la comunidad y ante terceros civil y penalmente por todo daño o perjuicio que ocasione a las cosas comunes por su negligencia, impericia o inobservancia de las normas legales o técnicas en los trabajos de conservación, reparación y mantenimiento de su propio inmueble. Esta responsabilidad es solidaria con la del autor del daño.
ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO: CARGAS y GASTOS COMUNES A TODOS LOS PROPIETARIOS. Son cargas comunes a todos los propietarios y que deben repartirse en proporción a sus respectivos porcentajes sobre los bienes comunes, de acuerdo con el Documento de Condominio, las siguientes: A.) Los costos causados por la administración general de EL CONJUNTO; del seguro social de las cuadrillas de los trabajadores para la conservación, aseo y mantenimiento de El CONJUNTO, así como la vigilancia; la limpieza y cuidado de las áreas verdes; de las obligaciones derivadas de la Ley Orgánica del Trabajo y su Reglamento, Ley del
Seguro Social y cualesquiera otras leyes, Decretos, Reglamentos, Resoluciones, Ordenanzas y disposiciones dictadas o que se dictaren por el Ejecutivo Nacional, Estatal o Municipal o por algún Organismo del Estado. B.) Los causados por la conservación, reparación, reposición, protección de las áreas y bienes comunes. Se incluyen aquí todas las herramientas, materiales y útiles de trabajo y todos los gastos de personal contratado para estos fines. C.) El pago de los Impuestos, Tasas y Contribuciones que graven o en el futuro gravasen El CONJUNTO. D.) Las primas de toda clase de seguros que se tomaren sobre los bienes comunes generales o particulares de EL CONJUNTO; alquiler de locales para el funcionamiento de la Administración; papelería y otros gastos de oficina, publicidad, etc., en que incurra la Administración de EL CONJUNTO. E.) El consumo de agua, luz y fuerza eléctrica y cualquier otro servicio para el funcionamiento de El CONJUNTO. F.) Los gastos de inversión que se acuerde para mejoras y reparaciones de las cosas comunes de EL CONJUNTO G.) El pago de toda cantidad que en forma alguna determine la Ley, el presente Documento de Condominio o la Asamblea General de EL CONJUNTO. H.) INVERSIONES OROPEL, C. A., queda exenta del pago de cuotas extraordinarias por concepto de modificaciones, reparaciones, alteraciones o mejoras que se hagan en las cosas comunes. I.) Lo que les corresponda conforme a este Documento de Condominio y/o la Ley de Propiedad Horizontal, a uno o más propietarios por Indemnización por Daños y Perjuicios, intereses o cualquier otro concepto.
A los efectos del cobro de todos esos conceptos, el Administrador del Condominio elaborará una factura mensual a cada propietario, quien deberá pagarla dentro de los Cinco (5) primero días de cada mes en la Oficina del Administrador del Condominio. Ningún propietario podrá liberarse de la obligación del pago de los conceptos, aunque su unidad de vivienda permaneciere inhabitada o no haga uso de los bienes comunes.
ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO: DETERMINACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES. La participación de cada propietario en los derechos comunes y en las cargas de la comunidad estará determinada por el porcentaje establecido en el Documento de Condominio, la propiedad sobre los bienes comunes ha sido fraccionada en Mil Millonésima por Ciento, las cuales se repartirán entre las diversas unidades de vivienda en proporción al valor de cada uno y de los Puestos de Estacionamiento destinados a la venta. Los mismos porcentajes en los bienes comunes, son y constituyen igualmente porcentajes determinantes en la extensión y amplitud de los derechos y obligaciones de los copropietarios de cada unidad de vivienda en la administración y conservación de EL CONJUNTO, por lo cual los gastos y costos que ocasionen el mantenimiento o las mejoras de los bienes comunes a EL CONJUNTO, serán distribuidos entre todas las unidades de vivienda que integran EL CONJUNTO, en la proporción a sus porcentajes de condominio respecto de EL CONJUNTO establecidos en el Documento de Condominio, igualmente, si tales costos beneficiaren exclusivamente a la Etapa I, los mismos serán distribuidos entre todas las unidades de vivienda que integran la Etapa I en la proporción a sus porcentajes respecto de la Etapa I, si tales costos beneficiaren exclusivamente al edificio A o B, los mismos serán distribuidos entre todas las unidades de vivienda que integran el edificio "A o B” en la proporción a sus porcentajes respecto al edificio A o B. Sin perjuicio de lo anterior, los costos que ocasionen el mantenimiento o las mejoras que beneficiaren exclusivamente a una o varias unidades de vivienda, los mismos serán distribuidos entre las unidades de vivienda exclusivamente beneficiadas, tales como las unidades de vivienda de un mismo piso. Quedan a salvo de esta disposición las mejoras u otros gastos en el área de estacionamiento, las cuales siempre se considerarán mejoras que benefician a todo EL CONJUNTO, por lo que serán distribuidos entre todas las unidades de vivienda que integran EL CONJUNTO, en la proporción a sus porcentajes de condominio respecto de EL CONJUNTO establecidos en el Documento de Condominio. Queda claramente establecido que los valores antes referidos contenido en el Documento de Condominio, lo han sido a los solos efectos de poder precisar los porcentajes requeridos por la Ley de Propiedad Horizontal, así como a los fines señalados en este Articulo. Así mismo, tales valores en modo alguno podrán tomarse en cuenta para cualesquiera otros fines. Para la determinación, cobro y gestión del pago de las cantidades consideradas como gastos comunes, se aplicarán las disposiciones contenidas en los Artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo establecido en este documento. Si al efectuar la distribución de los gastos de EL CONJUNTO, por causa del redondeo en el cálculo se produjere un descuadre entre el monto a distribuir y la sumatoria de los montos cargados a cada uno de los propietarios, la diferencia será compensada con cargo o abono al Fondo de Reservas del Condominio.
ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO: OBLIGACIÓN DE PAGO. La obligación de pagar la parte proporcional de los gastos comunes es inherente a la propiedad del inmueble respectivo, en tal forma, el adquiriente responde del pago de las deudas que el propietario anterior tuviere por ante la comunidad de propietarios. El propietario que se retrase en la cancelación de los gastos comunes será considerado en Estado de Morosidad desde el mismo momento que le sea exigido el pago por el Administrador y deberá responder por los Daños y Perjuicios ocasionados a Condominio por concepto de dicha morosidad, los cuales serán estimados en el costo que represente para el condominio la obtención de dicha cantidad de dinero; tomando como referencia para determinar dicho costo la tasa de interés anual nominal promedio ponderada que los Seis (6) principales Bancos Comerciales y Universales apliquen a sus operaciones activas, de acuerdo a la información contenida en el Boletín de Indicadores Semanales que elabora el Banco Central de Venezuela, sin perjuicio de que el Administrador pueda suspenderle al inmueble los servicios que deban ser cancelados a través del condominio; caso en el cual, para poder obtener nuevamente estos servicios, deberá sufragar el propietario además del saldo insoluto o moroso dejado de cancelar oportunamente, los intereses por tal retraso y los costos de reinstalación que determine el Administrador; pero en el supuesto de que la cobranza sea judicial o extrajudicial, el propietario deberá cancelar además los costos y costas del litigio, los honorarios profesionales del o los abogados que se hayan utilizado para cobrar lo adeudado, así como cualquier otro gasto que dicha situación haya generado.

ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO: DE LAS FACTURAS. Las facturas emanadas de la Administración para cobro de los conceptos establecidos en el presente documento así como por cualquier otro concepto, se tendrán por aceptadas irrevocablemente si habiéndose entregado al propietario del inmueble que corresponda, éste no manifieste su reclamo, por escrito, contra el contenido de la factura dentro de los Ocho (8) días siguientes a su entrega.
ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO: NO NOVACIÓN. Cualquier pago de las facturas de condominio efectuado con cheque no causa novación de la deuda.
ARTÍCULO DÉCIMO SEPTIMO: PRESUNCIÓN DE PAGO. El pago de Una (1) factura no implica la presunción de pago de las anteriores a ella.
ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO: NO DERECHO A VOTO. El propietario insolvente con Dos (2) o más cuotas de pago de las obligaciones que tengan con el condominio, no tendrán derecho a votar en ninguna de las Asambleas de Condominio.

ARTICULO DECIMO NOVENO: FONDO DE RESERVA. Al momento de proceder a protocolizar el Documento de Compra Venta por primera vez de cada unidad de 'Vivienda; cada comprador aportará el CERO PUNTO CINCO POR CIENTO (0,5%) del precio de venta convenido, como abono inicial para el Fondo de Reserva de EL CONJUNTO, que posteriormente será traspasado al Fondo de Reserva de EL CONJUNTO, el cual será incrementado mensualmente hasta llegar aun monto igual al Diez por Ciento (10%) del monto de los gastos mensuales del condominio, a fin de que el fondo de reserva sea destinado a sufragar gastos extraordinarios o imprevistos; atender a la amortización y reparación extraordinaria de los bienes comunes; constituirse en fondo rotatorio de los gastos corrientes para cubrir el período entre el desembolso de dichos gastos y el cobro de las Cuotas de Condominio; dicho fondo será cobrado en función al respectivo porcentaje de Condominio de cada unidad de vivienda y deberá mantenerse hasta el límite del Diez por Ciento (10%) del valor actualizado de EL CONJUNTO y será invertido en la forma que determine la Asamblea de Propietarios, por acuerdo tomado por la mayoría de los asistentes a la asamblea, a cuya consideración se someta este asunto.

ARTÍCULO VIGÉSIMO: INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS y PERJUICIOS A LA COMUNIDAD. Corresponderá a cada propietario de unidades de vivienda el pago de indemnización de daños y perjuicios causados a la comunidad por las infracciones e incumplimiento en que incurran en el presente Documento de Condominio y de las normas legales que rigen la materia para lo cual se tendrá en cuenta: 1.) La gravedad de la infracción; 2.) El resarcimiento del daño, así sea este parcial; 3.) La situación económica que afecte a EL CONJUNTO: 4.) La inobservancia de las obligaciones civiles contraídas del Documento de Condominio y su Manual del Propietario; 5.) Las demás circunstancias de cualquier índole que indiquen el resarcimiento del daño causado, que se señalan a continuación: a.) Por el cambio de destino de la unidad de vivienda sin cumplir con los requisitos del Documento de Condominio y demás normas que le sean aplicadas, SETENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUT ARIAS (75 UT) y reinstalar el uso y destino de la unidad de vivienda originales. b.) Indemnización por los daños causados por la mora en el pago de las cuotas de condominio y otras correspondientes a los deberes, obligaciones y derechos y gastos comunes, como indemnización una cantidad equivalente al Diez por Ciento (10%) mensual del monto adeudado, para cubrir además los gastos de cobranza. c.) Por modificar las fachadas externas de la unidad de vivienda y lo realizar obras no permitidas o alteraciones en los bienes comunes o en los bienes de otros propietarios, la cantidad de SESENTA UNIDADES TRIBUTARLAS (60 UT) y la reconstitución de las fachadas originales o de los bienes comunes o los bienes de otros propietarios que resultaren afectados. d.) Por colocar y botar escombros en las áreas Comunes de EL CONJUNTO o por mezclar cemento en dichas áreas pagará el valor de lo que costare el transporte y botar los escombros o la limpieza en las áreas comunes que se especificaran en facturas, más el Veinte por Ciento (20%) del valor de éstas para cubrir los eventuales daños causados y los gastos que ocasionaron. e.) Por efectuar reparaciones en los inmuebles fuera de las horas permitidas para ello, es decir, de lunes a viernes antes de las 7:00 a.m., y después de las 6:00 p.m., sábados antes de las 9:00 a.m., y después de las 6:00 p.m., y los domingos en el transcurso del día; por generar ruidos o perturbar a sus vecinos; por efectuar reuniones fuera del horario establecido para tal fin, es decir, de lunes a jueves después de las 10:00 p,m.; por colgar cualquier tipo de objetos en ventanas o en áreas comunes serán amonestados por el Presidente de la Junta de Condominio y un Cartel de Notificación será expuesto en la cartelera del Conjunto y pagarán la cantidad de DOS UNIDADES TRIBUTARlAS (2 UT) por cada caso. f.) Por lavar vehículos dentro de las áreas comunes de EL CONJUNTO; por estacionar vehículos en mal estado de conservación o chatarra en las áreas comunes de EL CONJUNTO; por efectuar reparaciones de cualquier índole, tales como mecánicas, latonería, pintura, etc., en cosas o vehículos, en las áreas comunes, como indemnización y gastos pagarán la cantidad de DOS UNIDADES TRIBUT ARIAS (2 UT) por cada caso. g.} Por colgar cualquier tipo de objetos en ventanas o en áreas comunes; por sembrar en las áreas verdes de EL CONJUNTO sin autorización escrita de la Junta de Condominio, el propietario que incurra en tales hechos será amonestado, deberá quitar los objetos y restaurar a su estado primitivo el área verde y si no lo hiciere la Junta de Condominio lo hará a sus expensas y los gastos causados le serán cobrados al propietario infractor más el Diez por Ciento (10%) de los mismos por las gestiones que se hicieren. h.) No está permitida la circulación libre de perros, gatos u otros animales en las áreas comunes o en las áreas verdes so pena que la Junta de Condominio, en tales casos, estableciere una sanción para tales hechos. i.} Por cualquier infracción al presente Documento de Condominio, no prevista anteriormente, de acuerdo al daño, clase y magnitud, una cantidad comprendida entre el Diez por Ciento {10%) y el Veinticinco por Ciento (25%) de la cuota de condominio de cada propietario en el mes que correspondiere a la Infracción, a juicio de la administración de EL CONJUNTO. j.) Por la construcción de pisos o plantas adicionales sobre las unidades de vivienda, deberá cancelar a EL CONJUNTO por intermedio del Administrador, el costo que resulte de contratar una cuadrilla especializada para demoler la construcción adicional efectuada, así como el transporte que se requiera para transportar y botar los escombros más el Diez por Ciento (10%) de los mismos por las gestiones que se hicieren.; ello sin perjuicio de las sanciones que le sean aplicables por las autoridades municipales. K.) Por la instalación de rejas en las puertas y ventanas externas, distintas a los diseños aprobados por INVERSIONES OROPEL C. A.. con el fin de mantener la uniformidad de todas las viviendas, deberá cancelarle a EL CONJUNTO. por intermedio de su Administrador, el costo que represente contratar una cuadrilla de obreros especializadas para remover tales accesorios que sea necesario para restituir el diseño original más el Diez por Ciento (10%) de los mismos por las gestiones que se hicieren. Si el propietario reincidiere en cualesquiera de aquellos infracciones pagará una indemnización de CUATRO UNIDADES TRIBUTARlAS (4 UT) que ingresará al fondo del condominio. El pago de las indemnizaciones por daños y perjuicios a la comunidad no implica que la Junta de Condominio renuncie al ejercicio de las acciones legales que le correspondan. a fin de hacer cumplir las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento, el Documento de Condominio y demás leyes de la República Bolivariana de Venezuela.
ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO: Cualquier notificación que tenga que hacer un órgano de la administración de los propietarios, lo hará mediante telegrama con acuse de recibo dirigido a la dirección de la respectiva unidad de vivienda, los gastos que cause el envío del telegrama serán incluidos en la factura mensual a pagar por el propietario. Adicionalmente, se podrán enviar notificaciones vía facsímile o e-mail (correo electrónico) a las direcciones suministradas por escrito por parte de los propietarios.
En Vargas. a la fecha de su protocolización.

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